Il cortile è un bene comune (art. 1117 c. 1 n. 1 c.c.) e l’assemblea condominiale può deliberare il divieto di usarlo come parcheggio al fine di regolarne l’uso in modo ordinato e razionale. La decisione di limitare l’uso del cortile al mero “carico-scarico” e, quindi, vietare il posteggio non costituisce una modifica della destinazione della cosa comune né un’innovazione, pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata. Parimenti, è legittima la multa irrogata alla condomina che non rispetti il suddetto divieto.
Così ha deciso la Corte di Cassazione, Sezione II, con la sentenza del 14 marzo 2023 n. 7385. La pronuncia è interessante anche perché precisa che l’eventuale omessa convocazione di un condomino in assemblea (o la mancata comunicazione delle decisioni adottate) rappresenta un motivo di annullamento della delibera che può essere fatto valere solo entro 30 giorni ex art. 1137 c.c. Decorso tale termine, non si può invocare il vizio per opporsi all’ingiunzione presentata dall’amministratore. Inoltre, in tema di revoca dell’amministratore, viene chiarito che l’eventuale istanza proposta in sede contenziosa risulta inammissibile e non è possibile la traslazione del giudizio in sede non contenziosa. Infatti, un simile provvedimento «è diretto a gestire interessi (del condominio), non a risolvere controversie su diritti soggettivi (o status)». La delibera assembleare può stabilire un uso turnario.
Per completezza espositiva, esaminiamo la diversa fattispecie in cui l’area cortiliva sia adibita a posteggio.Secondo la consolidata giurisprudenza (
Cass. 11034/2016;Cass. 6573/2015;Cass. 12485/2012;Cass. 5997/2008;Cass. 26226/2006; Cass. 1004/2004), l’assemblea gode del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni e può deliberare a maggioranza l’uso a parcheggio di spazi comuni. Tale decisione è volta a rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, oppure, nel caso in cui sia impraticabile un godimento simultaneo in favore di tutti i comproprietari, è possibile prevedere il godimento turnario del bene. Ut supra ricordato, una siffatta delibera assembleare assume «un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse» (Cass. 38468/2021). Al contrario, l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento degli altri condomini (Cass. 11034/2016; Cass. 1004/2004).
Riassumendo, la delibera non può:
– stabilire l’assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio dell’autovettura;
– trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino;
– procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e, quindi, l’unanimità (Cass. 38468/2021).
fonte: www.altalex.com